Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung sollte man unbedingt Unterschied zwischen dem Nominalzinssatz und dem Effektivzinssatz machen. Als Nominalzinssatz wird der Nennbetrag des Darlehens bezeichnet. Die Berechnung der Höhe von Raten erfolgt auf der Basis des Nominalzinssatzes plus dem aktuellen Anfangstilgungssatz. Der Effektivzinssatz dagegen zieht einige Punkte wie zum Beispiel die Bearbeitungsgebühren, ggf. das Disagio, den Zahlungszeitpunkt, die Zinsbindungsfrist, die Vermittlungsgebühr oder die Berechnung von Zins- und Tilgungsleistungen in Betracht.
Der effektive Zins sollte die reale finanzielle jährliche Belastung darstellen. In diesem werden aber nicht alle Angaben umgefasst. Er enthält so wichtige Kosten wie Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Schätzkosten nicht, das heißt, auch der Effektivzins sagt über die realen Kosten nichts aus.

Disagio:

Unter dem Begriff Disagio versteht man bei der Baufinanzierung den Differenzbetrag zwischen der Darlehenssumme und der Auszahlungssumme. Ein Disagio von 2% bedeutet, dass von der Darlehenssumme nur 98% ausgezahlt werden. Der Darlehensnehmer soll aber 100% zurückerstatten. Man spricht entweder von Bearbeitungsgebühren für das Darlehen oder von vorweggenommenen Zinsen. Das Disagio ist für Eigenheimbauer nicht rentabel, denn dieses kann man nicht steuerlich geltend machen.

Anfangstilgungssatz:

Der Anfangstilgungssatz sollte von der Höhe des Einkommens und des Eigenkapitals abhängen. Bei den Banken gibt es in der Regel eine Anfangstilgung von 1 Prozent, was eine Laufzeit von 30 Jahren nach sich zieht.

Sondertilgungen:

Ob es eine Sondertilgung möglich ist oder nicht, sollte man in der Regel vor Vertragsabschluss besprechen und vereinbaren. Bei vielen Banken gibt es meistens eine jährliche Sondertilgung von höchstens 5% vom Nennbetrag des Kredits ohne Zinsaufschlag. Generell sollte diese Möglichkeit jederzeit zur Verfügung gestellt werden.

Zinsbindungsfristen:

Langfristige Zinsbindungsfristen kosten zwar mehr aber sind sicherer. Doch gibt es auch das Risiko, dass man zu viel Zeit an den Kredit gebunden ist, und dann es nicht möglich ist, auf einen günstigeren Zins zu wechseln. In Zeiten mit geringen empfiehlt es sich, die Zinsbindung wenn möglich langfristig auf 10 Jahre oder mehr zu sichern.

Günstiger Kredit zu günstigsten Konditionen:

Im Allgemeinen kann man bei Direktbanken jederzeit bis zu 0,5 % einen Kredit günstiger erhalten, als bei Banken mit Filialnetz bzw. Sparkassen.

Eigenkapital:

Beim Bau oder Erwerb einer Immobilie sollte das Eigenkapital in der Regel wenigstens 20% betragen.

Nebenkosten:

In der Regel sollte man mit 10% der Kaufkosten als Nebenkosten rechnen. Dazu gehören u.a. Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten etc.